השקעה בנדל”ן למגורים או בנדל”ן מסחרי

השקעה בנדל”ן למגורים או בנדל”ן מסחרי

עולם הנכסים בארץ ובעולם מתחלק לשני סוגים עיקריים: נדל”ן למגורים ונדל”ן מסחרי. מה ההבדלים בין שני הסוגים וכיצד הם באים לכדי ביטוי?

סיווג הנכסים

ההבדלים בין נדל”ן למגורים לבין נדל”ן מסחרי מתחילים כבר באופן הסיווג של הנכס. תחת ההגדרה “נדל”ן מסחרי” נכללים חניונים, חנויות, בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, בתי אבות, בתי מלון ועוד. לעומת זאת נדל”ן למגורים יכלול: בתים פרטיים, דירות ומתחמי מגורים להשכרה. לא פעם ישנם נכסים שמשלבים בין שני העולמות, המגורים והמסחרי, כמו למשל מבנה פרטי שכולל בתוכו נכסים מסחריים להשכרה או להיפך, מבנה מסחרי שכולל בתוכו נכסים פרטיים להשכרה כמו למשל מלון דירות.

גובה ההשקעה

נדל”ן מסחרי יכול לכלול נכסים קטנים יותר ולהם אחוזי תשואה גדולים יותר, כך שגם ההשקעה הראשונית תהיה קטנה יותר. כך למשל רכישת חנות יכלה לעלות פחות מאשר רכישת נכס למגורים באותו אזור, אולם התשואה עבור חנות באזור מבוקש תהיה גבוהה יותר בהשוואה לסכום השכירות של דירה.

תשואה

הבדל נוסף בין נדל”ן למגורים למסחרי בא לידי ביטוי באחוזי התשואה. ישנו פער ניכר בין אחוזי התשואה שמתקבלים מנדל”ן מסחרי, לבין אחוזי התשואה שמתקבלים מנכס פרטי למגורים. ברבים מן המקרים התשואה השנתית עבור נדל”ן מסחרי עשויה להיות כפולה ומכופלת ביחס לנדל”ן למגורים.

מימון ומיסוי

עוד הבדל בין סוגי נכסים אלו משתקף בשיעורי המס, אשר משתנים בהתאם לסוג הנכס. גם אפשרויות המימון שעומדות לרשותכם בעת ביצוע עסקאות מסוג אלו הנן מגוונות, כאשר לרוב גובה הריבית במימון נכס מסחרי שונה מאחוזי הריבית עבור משכנתא של דירת מגורים.

השקעות נדל"ן למגורים, דיור משותף באנגליה - בריטלנדאורך החוזה

גם מבחינת אורך החוזה ישנם הבדלים בין נדל”ן למגורים למסחרי. בעוד שברוב המקרים חוזי שכירות לנדל”ן למגורים מתחדשים מדי שנה, החוזים מול חברות ששוכרות נדל”ן מסחרי ארוכים יותר. כתוצאה מכך השקעה בנדל”ן מסחרי מציעה תשואה ותזרים מזומנים לזמן ארוך יותר, זאת ללא כאב הראש הנובע מחידוש תדיר של חוזים או חיפוש אחר שוכרים פוטנציאליים אחת לתקופה.

מורכבות העסקה

למרות היתרונות שהשקעה בנדל”ן מסחרי מציעה, לא כולם בוחרים באפשרות זאת בעיקר בגלל מידת המורכבות של העסקה. עסקאות נדל”ן מסחרי נחשבות למורכבות יותר וארוכות יותר וכתוצאה מכך הן דורשות תיווך ומעורבות של אנשי מקצוע מומחים. כמו כן גם החוזים של נדל”ן מסחרי מסובכים יותר לעומת חוזים של נדל”ן למגורים או חוזי שכירות עם דיירים, ולו רק בגלל סוגיות של ביטוח, ערבויות ומימון.

השבחה ושינוי בערך הנכס

בעת רכישת נדל”ן למגורים קיים פוטנציאל השבחה גבוה יותר, כך בטווח הארוך ערך הנכס צפוי לעלות (זאת במיוחד כאשר קונים נכסים במחירים נמוכים באזורים שעומדים בפני התחדשות עירונית). כל שיפוץ של הנכס או עבודת התחדשות עירונית יעלו את ערכו של הנכס במידה משמעותית.

ניהול ואחזקה

האחזקה והתחזוקה של נכס למגורים נעשית על ידי בעלי הנכס עצמם או באמצעות חברת ניהול שתגבה עמלה שנתית, כאשר אחזקה ותחזוקה של נכס מסחרי מבוצעת לרוב ע”י שוכר/י המבנה שמטפלים לרוב גם בענייני התחזוקה באמצעות אנשים מטעמם או שייעזרו . בחברת ניהול חיצונית מקצועית שתיקח על עצמה את ביצוע כלל משימות התחזוקה הנדרשות באופן שוטף ונקודתי בהרבה מקרים ישנם לחוזים המחייבים את שוכרי הנכס המסחרי להחזיר את הנכס לקדמותו כפי שהיה ביום בו הם נכנסו אליו.

מידת הסיכון

ביחס לאפיקי שיווק אחרים השקעות נדל”ן למגורים נחשבות באזורי ביקוש בהרבה מקרים לפחות מסוכנות. עם זאת רמת הסיכון משתנה כאשר מדובר בנכסי נדל”ן מסחריים. אלו נחשבים להרבה יותר רגישים לתנודות השוק ולא פעם הם מושפעים ממצבה הכלכלי של המדינה בה נמצאים או מצבם הכלכלי של העסקים השוכרים את השטח המסחרי.

לסיכום: כדי להבין מהי הדרך הטובה ביותר עבורכם להשקיע מומלץ לפנות לחברה המתמחה בהשקעות נדל”ן. חברה מקצועית תעזור לבחון את מאפייני ההשקעה שאתם מחפשים ותמליץ על אפיק ההשקעה המתאים ביותר.

אודות המחבר
רפי רוזנפלד

רפי רוזנפלד מייסד Britland, אזרח בריטי שהתגורר בממלכה שבע שנים, מומחה בכיר לתחום ההשקעות בשוק הבריטי. במהלך חייו טיפל במאות לקוחות והיה אחראי על ביצוע עסקאות נדל"ן רבות ועל היקפי השקעות הנאמדים במיליארדי שקלים.

נגישות